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दुबई में प्रॉपर्टी इन्वेस्टमेंट

हम किराये के लिए प्रॉपर्टी चुनते हैं और सिर्फ़ काग़ज़ के किराये का नहीं, बल्कि असल नतीजे का हिसाब लगाते हैं। हम बताते हैं कि आमदनी किससे घटती है और खरीद व मैनेजमेंट संभालते हैं, दूर रहकर भी।

किराये का नतीजा निकालें खरीदारों के लिए सभी रास्ते

दुबई में किराये के लिए खरीदना प्रॉपर्टी से नहीं, आँकड़ों से शुरू होता है। किराये की आमदनी पर निजी इनकम टैक्स न होना आपके हक़ में काम करता है, पर असल नतीजा लोकेशन, लागतों और घर कितने समय ख़ाली रहता है, इन पर निर्भर करता है। हम यह सब साफ़ दिखाते हैं, कुछ भी खरीदने से पहले। भारतीय NRI खरीदारों के लिए रेमिटेंस और रीपैट्रिएशन की सहूलियत भी इसका एक अहम हिस्सा है।

एक नज़र में

किराये की आमदनी पर इनकम टैक्स (व्यक्तियों के लिए): दुबई में कोई नहीं
प्रॉपर्टी बेचने पर मुनाफ़े पर टैक्स: दुबई में कोई नहीं
DLD ट्रांसफर फीस: कीमत का 4%, एक बार
खरीद पर एजेंसी कमीशन: आमतौर पर कीमत का 2%
लॉन्ग टर्म रेंटल मैनेजमेंट: आमतौर पर सालाना किराये का 5 से 8%
गोल्डन वीज़ा खरीद की सीमा: AED 2 मिलियन से
सर्विस चार्ज: प्रति स्क्वायर फुट कुछ से लेकर कई दर्जन AED तक, प्रति वर्ष
शॉर्ट टर्म किराये का परमिट: ज़रूरी, हर साल रिन्यू होता है (DET)
हैंडओवर से पहले ऑफ-प्लान रीसेल: डेवलपर की सहमति से (NOC)

पहले आँकड़े, प्रॉपर्टी बाद में

हम किराये के लिए खरीद को प्रॉपर्टी से नहीं, आँकड़ों से शुरू करते हैं। ग्रॉस किराया वह आँकड़ा है जो लिस्टिंग में दिखता है; असल नतीजा वह है जो लागतों के बाद वाकई आपकी जेब में रहता है।

ग्रॉस किराये और असल नतीजे के बीच का फर्क खर्चों से और घर के ख़ाली रहने के समय से आता है। इसलिए हम किसी लिस्टिंग से नहीं, बल्कि आपके लक्ष्य, नज़रिए और पूरे बजट से शुरू करते हैं, सिर्फ़ खरीद दाम से नहीं।

यह क्रम आपको ऐसी खरीद से बचाता है जो लिस्टिंग में अच्छी दिखती है पर अमल में हिसाब सही नहीं बैठता। हमें अपना बजट और लक्ष्य बताइए, और हम कुछ भी खरीदने से पहले असल नतीजे का हिसाब निकालेंगे।

किराया किससे घटता है

एक दिखावटी ग्रॉस आँकड़ा सिर्फ़ एक शुरुआती बिंदु है। असल नतीजा देखने के लिए आपको खरीद और प्रॉपर्टी चलाने के खर्च, साथ ही बिना किरायेदार वाले दौर घटाने पड़ते हैं।

नीचे उन मदों का सार है जो अक्सर किराया सबसे ज़्यादा घटाती हैं। किसी ख़ास प्रॉपर्टी के आँकड़ों में हम इनमें से हर एक का हिसाब रखते हैं।

दुबई में किराये के लिए प्रॉपर्टी खरीदने और चलाने की लागतें।
लागत	कब	अंदाज़न मात्रा
DLD ट्रांसफर फीस	खरीद पर एक बार	कीमत का 4%
एजेंसी कमीशन	एक बार	आमतौर पर कीमत का 2%
रजिस्ट्रेशन और ट्रस्टी	एक बार	तय, कुछ हज़ार AED
सर्विस चार्ज	हर साल	प्रति स्क्वायर फुट, बिल्डिंग पर निर्भर
रेंटल मैनेजमेंट	हर साल	आमतौर पर किराये का 5 से 8%
रखरखाव और मरम्मत	ज़रूरत के मुताबिक़	बदलती रहती है
बिना किरायेदार वाले दौर	माँग के साथ	उस दौरान गया किराया

हम यह ब्यौरा किसी ख़ास प्रॉपर्टी को सुझाने से पहले निकालते हैं। एक ही किराये वाले दो घर काफ़ी अलग असल नतीजे दे सकते हैं।

जिस प्रॉपर्टी पर आप विचार कर रहे हैं वह हमें भेजिए और हम उसके लिए ये आँकड़े दिरहम तक तैयार कर देंगे।

लॉन्ग टर्म या शॉर्ट टर्म किराया

शॉर्ट टर्म किराया ज़्यादा आमदनी दे सकता है, पर इसमें काफ़ी ज़्यादा मेहनत भी लगती है। लॉन्ग टर्म ज़्यादा शांत और ज़्यादा भरोसेमंद होता है।

ये दो अलग रणनीतियाँ हैं, एक बेहतर और एक कमतर विकल्प नहीं। सही चुनाव घर पर और इस पर निर्भर करता है कि आप किराये पर कितना समय देना चाहते हैं।

लॉन्ग टर्म। एक सालाना कॉन्ट्रैक्ट, Ejari में रजिस्ट्रेशन, एक ही किरायेदार, स्थिर आमदनी और कम देखरेख। कम उतार चढ़ाव।
शॉर्ट टर्म। रात के हिसाब से किराया, पीक सीज़न में ज़्यादा आमदनी, पर साथ में सफ़ाई, मेहमानों की आवाजाही, एक लाइसेंस और ज़्यादा चलाने का खर्च।
हर बिल्डिंग और हर इलाक़ा शॉर्ट टर्म के लिए सही नहीं होता। कुछ कम्युनिटी इस पर रोक लगाती हैं, इसलिए हम खरीद से पहले नियम जाँचते हैं।

हम सही रणनीति को ख़ास घर, इलाक़े और इस बात से मिलाते हैं कि आप किराये पर कितना समय देना चाहते हैं। अपनी योजनाएँ बताइए और हम बताएँगे कि लॉन्ग या शॉर्ट टर्म किराया, आपके लिए कौन सा बेहतर है।

नतीजे को वाकई क्या बढ़ाता या घटाता है

किराये का नतीजा कई ऐसी चीज़ों पर निर्भर करता है जो कीमत या फ्लोर एरिया में नहीं दिखतीं। लोकेशन, सर्विस चार्ज, लेआउट और मैनेजमेंट की क्वालिटी, सब मायने रखते हैं।

किसी खरीद को सही मानने से पहले हम इन सब पर गौर करते हैं। जब ये मिलकर काम करते हैं, तो घर कम ख़ाली रहता है और चलाने में कम खर्च होता है।

लोकेशन और किरायेदारों की माँग। ऐसा इलाक़ा जहाँ लोग रहना चाहते हैं, घर के ख़ाली रहने का समय घटाता है।
सर्विस चार्ज। एक ऊँची दर किराये का अच्छा ख़ासा हिस्सा खा सकती है। यह सबसे ज़्यादा अनदेखी की जाने वाली लागतों में से एक है।
आसानी से किराये पर चढ़ने वाला लेआउट। एक व्यावहारिक घर जल्दी किराये पर चढ़ता है और चलाने में कम खर्च होता है।
फर्निशिंग और स्टैंडर्ड। ये किराया बढ़ाते हैं, पर साथ में शुरुआती लागत और घिसाव भी। हम हिसाब लगाते हैं कि यह फ़ायदे का सौदा है या नहीं।
मैनेजमेंट की क्वालिटी। एक अच्छा मैनेजर घर को किराये पर और अच्छी हालत में बनाए रखता है, जो कीमत की रक्षा करता है।

जब ये मिलकर काम करते हैं, तो प्रॉपर्टी ज़्यादा शांति से चलती है और बेहतर असल नतीजा देती है। आइए साथ मिलकर आँकें कि जिस घर पर आप विचार कर रहे हैं वह इन बिंदुओं पर कैसा टिकता है, आपके ऑफ़र देने से पहले।

मैनेजमेंट, तब भी जब आप दुबई से बाहर हों

किराया आपको ख़ुद संभालना नहीं पड़ता, ख़ासकर जब आप विदेश में रहते हों। हम पूरा मैनेजमेंट अपने ज़िम्मे लेते हैं, घर तैयार करने से लेकर किराया चुकाने तक।

आपको एक रिपोर्ट मिलती है और फ़ैसले आप लेते हैं; ज़मीनी काम हम करते हैं। प्रॉपर्टी तब भी काम करती है जब आप दुबई में न हों। भारत में रहने वाले मालिकों के लिए किराया सीधे आपके अकाउंट में भेजा जा सकता है।

घर तैयार करना, एक फ़ोटो शूट और उसे लिस्ट करना।
किरायेदार चुनना, कॉन्ट्रैक्ट और Ejari में रजिस्ट्रेशन।
किराया वसूलना, कम्युनिटी से निपटना, छोटी मरम्मत और रिन्यूअल।
आपके लिए एक स्टेटमेंट और आपके अकाउंट में पेमेंट, विदेश में भी।

प्रॉपर्टी के काम करने के लिए आपको दुबई में होना ज़रूरी नहीं। हम उसकी हालत और नतीजे की रिपोर्ट देते हैं, और फ़ैसले आपके ही पास रहते हैं।

हमें बताइए आप कहाँ रहते हैं और आपका घर क्या है, और हम समझाएँगे कि आपके मामले में हम किराया दूर रहकर कैसे चलाएँगे।

किराया, गोल्डन वीज़ा और समय के साथ कीमत

किराये के लिए खरीदते समय पहले साल से आगे देखना ज़रूरी है। AED 2 मिलियन से की एक खरीद 10 साल के गोल्डन वीज़ा का हक़ दे सकती है, जो कभी कभी फ़ैसले की एक और वजह बन जाती है।

समय के साथ प्रॉपर्टी की कीमत मार्केट और लोकेशन पर निर्भर करती है। हम बढ़ोतरी का वादा नहीं करते, पर घर ऐसा चुनते हैं कि वह किराये में और आगे की बिक्री में, दोनों में कसौटी पर खरा उतरे।

एक अच्छी किराये की खरीद आमतौर पर रीसेल पर भी एक अच्छी खरीद बनी रहती है। बताइए आपके लिए क्या ज़्यादा मायने रखता है, मौजूदा आमदनी या समय के साथ कीमत, और हम उसी के हिसाब से प्रॉपर्टी चुनेंगे।

हम किसका वादा नहीं करते

हम मुनाफ़े के बारे में साफ़ और ईमानदारी से बात करते हैं। हम न कोई वादा की हुई दर बताते हैं, न लागतों से कटे हुए आँकड़े, क्योंकि ऐसे वादे शायद ही कभी टिकते हैं।

इसके बजाय हम किसी ख़ास बिल्डिंग में असल ट्रांज़ैक्शन और किरायों पर आधारित असल रेंज दिखाते हैं, साथ में लागतों का पूरा हिसाब। अगर आँकड़े सही नहीं बैठते, तो हम साफ़ कह देंगे।

शुरुआत में एक ईमानदार आँकड़ा, ऐसे वादे से ज़्यादा क़ीमती है जो समय की कसौटी पर न टिके। एक बातचीत बुक करें और हम किसी ख़ास बिल्डिंग में ट्रांज़ैक्शन और किरायों पर आधारित असल रेंज दिखाएँगे।

सर्विस चार्ज और कम्युनिटी फीस

खरीद की लागतों के अलावा एक प्रॉपर्टी के ऐसे खर्च भी होते हैं जो हर साल लौट कर आते हैं। इनमें सबसे बड़ा है सर्विस चार्ज, जो घर के क्षेत्रफल के प्रति स्क्वायर फुट के हिसाब से निकाला जाता है।

दर बिल्डिंग पर और इस पर निर्भर करती है कि वह क्या कवर करती है: सुरक्षा, कॉमन एरिया की सफ़ाई, पूल, जिम, लिफ्ट और रिज़र्व फंड। यह आमतौर पर प्रति स्क्वायर फुट कुछ से लेकर कई दर्जन AED तक प्रति वर्ष होती है, और प्रतिष्ठित टावरों में इससे ज़्यादा भी हो सकती है।

सर्विस चार्ज। प्रति स्क्वायर फुट लिया जाता है, सालाना देय, आमतौर पर किस्तों में। यह बिल्डिंग के कॉमन एरिया के रखरखाव को कवर करता है।
कम्युनिटी फीस। बड़े डेवलपमेंट पर एक दूसरी परत लागू होती है, पूरी स्कीम के साझा इंफ्रास्ट्रक्चर के लिए: सड़कें, हरियाली, रोशनी।
Mollak. साझा मिल्कियत वाली बिल्डिंग की फीस एक दुबई लैंड डिपार्टमेंट प्लेटफ़ॉर्म से गुज़रती है, जो कम्युनिटी के हिसाब किताब में व्यवस्था लाता है।
RERA इंडेक्स। लैंड डिपार्टमेंट बिल्डिंग के सर्विस चार्ज दरों का एक सालाना इंडेक्स छापता है, जिसके मुक़ाबले आप अपनी देय राशि की तुलना कर सकते हैं।

हम किसी ख़ास बिल्डिंग का सर्विस चार्ज सुझाने से पहले जाँचते हैं, क्योंकि एक ही किराये पर यह आँकड़ों को पलट सकता है। हमें बिल्डिंग बताइए और हम उसकी दर और उसमें शामिल सेवाएँ जाँच लेंगे।

मालिक की नज़र से प्राइमरी या सेकेंडरी मार्केट

किराये के लिए खरीदते समय दो बातें अलग करना ज़रूरी है: घर किराया कमाना कब शुरू करता है, और आप इसे बाद में कितनी आसानी से बेच सकते हैं। प्राइमरी और सेकेंडरी मार्केट यहाँ साफ़ तौर पर अलग हैं।

सेकेंडरी मार्केट की प्रॉपर्टी ओनरशिप ट्रांसफर होते ही किराये के लिए तैयार होती है। एक ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट किराया सिर्फ़ हैंडओवर के बाद कमाता है, पर यह आपको निर्माण के चरणों में पेमेंट फैलाने देता है।

किराये के लिए तैयारी। एक रीसेल घर आप तुरंत किराये पर दे सकते हैं। ऑफ-प्लान हैंडओवर तक कोई किराया नहीं कमाता।
पेमेंट प्लान। ऑफ-प्लान आपको निर्माण की प्रगति से जुड़ी किस्तों में पेमेंट करने देता है। सेकेंडरी मार्केट में आप ट्रांज़ैक्शन पर पूरा पैसा देते हैं।
हैंडओवर से पहले लिक्विडिटी। किसी ऑफ-प्लान यूनिट को पूरा होने से पहले बेचने के लिए डेवलपर की सहमति (NOC) और आमतौर पर कीमत के एक तय हिस्से की अदायगी चाहिए।
आप क्या देखते हैं। सेकेंडरी मार्केट में आप एक असल घर देखते हैं और सर्विस चार्ज जानते हैं। ऑफ-प्लान के साथ आप प्लान और डेवलपर के ट्रैक रिकॉर्ड पर भरोसा करते हैं।

कौन सा विकल्प बेहतर बैठता है यह इस पर निर्भर करता है कि आप पहले महीने से किराया चाहते हैं या समय के साथ पेमेंट फैलाना। बताइए आपके लिए क्या ज़्यादा मायने रखता है और हम उसी लक्ष्य से मार्केट चुनेंगे।

प्रॉपर्टी से निकलना और उसकी लिक्विडिटी

एक अच्छी किराये की खरीद बिक्री के पल को भी ध्यान में रखती है। लिक्विडिटी, यानी आप कितनी जल्दी एक समझदार कीमत पर खरीदार ढूँढ लेते हैं, कुछ ऐसी बातों पर निर्भर करती है जिन पर आप खरीद के वक़्त असर डाल सकते हैं।

मायने रखता है एक ऐसा इलाक़ा जहाँ लोग रहना चाहते हैं, और बिक्री के दिन घर की हालत और स्टैंडर्ड। एक अच्छे से संभाली बिल्डिंग में, किसी चाहे जाने वाले इलाक़े का घर, बिना माँग वाली जगह के घर से ज़्यादा तेज़ी से हाथ बदलता है।

इलाक़ा और माँग। एक जीवंत किराया और बिक्री मार्केट वाली लोकेशन खरीदार की खोज को छोटा करती है।
घर की हालत। एक अच्छे से संभाली प्रॉपर्टी, जिस पर चार्ज का कोई बकाया न हो, बेचने में आसान होती है।
प्रकार और लेआउट। एक लोकप्रिय साइज़ और व्यावहारिक लेआउट वाले घरों के खरीदारों का दायरा चौड़ा होता है।
औपचारिकताएँ। बिक्री के लिए डेवलपर से एक NOC चाहिए, और जहाँ विक्रेता पर मॉर्गेज हो, वहाँ पहले उसकी अदायगी।

हम खरीद के वक़्त ही निकलने के बारे में सोचते हैं, क्योंकि यही तय करता है कि प्रॉपर्टी तब बिक सकेगी या नहीं जब आप चाहें। बताइए आप घर कितने समय रखने की योजना में हैं, और हम इसे ऐसे चुनेंगे कि यह रीसेल पर भी कसौटी पर खरा उतरे।

FAQ

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल।

क्या दुबई में किराये की आमदनी पर टैक्स देना पड़ता है?

व्यक्ति दुबई में किराये की आमदनी पर या प्रॉपर्टी बेचने के मुनाफ़े पर कोई टैक्स नहीं देते। यह इस मार्केट में दिलचस्पी की एक वजह है।

दुबई में एक प्रॉपर्टी कितना ग्रॉस किराया देती है?

यह सेगमेंट, इलाक़े और किराये के प्रकार पर निर्भर करता है। एक ही आँकड़े का वादा करने के बजाय हम किसी ख़ास प्रॉपर्टी के लिए असल नतीजा निकालते हैं, लागतों और ख़ाली दौरों के बाद।

लॉन्ग टर्म किराया बेहतर है या शॉर्ट टर्म?

शॉर्ट टर्म ज़्यादा आमदनी दे सकता है, पर इसमें एक लाइसेंस, मैनेजमेंट और कम्युनिटी की मंज़ूरी चाहिए। लॉन्ग टर्म ज़्यादा स्थिर और कम माँग वाला है। हम रणनीति को घर और आपकी भागीदारी के हिसाब से चुनते हैं।

क्या कोई विदेशी किराये के लिए प्रॉपर्टी खरीद सकता है?

हाँ, फ्रीहोल्ड इलाक़ों में पूरी ओनरशिप पर, बिना किसी रेज़िडेंसी की शर्त के। हम खरीद के बाद किराया और मैनेजमेंट भी संभालते हैं।

अगर मैं विदेश में रहता हूँ तो क्या आप किराया संभालेंगे?

हाँ। हम किराया और मैनेजमेंट दूर रहकर चलाते हैं: घर तैयार करने से, किरायेदार और Ejari के ज़रिए, किराया वसूलने और उसे आपके अकाउंट में भेजने तक।

क्या किराये की खरीद से गोल्डन वीज़ा मिलता है?

AED 2 मिलियन से की एक खरीद 10 साल के गोल्डन वीज़ा के लिए योग्य हो सकती है। हम खरीद ऐसे संभालते हैं कि वह प्रोग्राम की शर्तें पूरी करे।

दुबई में सर्विस चार्ज कितना होता है?

यह क्षेत्रफल के प्रति स्क्वायर फुट के हिसाब से, सालाना लिया जाता है, और दर बिल्डिंग और सेवाओं की रेंज पर निर्भर करती है। यह आमतौर पर प्रति स्क्वायर फुट कुछ से कई दर्जन AED तक होती है, और प्रतिष्ठित टावरों में इससे ज़्यादा भी। हम इसे खरीद से पहले किसी ख़ास बिल्डिंग के लिए जाँचते हैं।

क्या एक बड़े डेवलपमेंट पर दो चार्ज देने पड़ते हैं?

दो परतें हो सकती हैं: आपकी बिल्डिंग के लिए सर्विस चार्ज और पूरे डेवलपमेंट के साझा इंफ्रास्ट्रक्चर के लिए कम्युनिटी फीस। दोनों लैंड डिपार्टमेंट की निगरानी वाले Mollak प्लेटफ़ॉर्म से गुज़रते हैं।

क्या मैं हैंडओवर से पहले ऑफ-प्लान प्रॉपर्टी बेच सकता हूँ?

आमतौर पर हाँ, पर इसके लिए NOC के रूप में डेवलपर की सहमति चाहिए और अक्सर कीमत के एक तय हिस्से की अदायगी। शर्तें प्रोजेक्ट पर निर्भर करती हैं, इसलिए हम इन्हें खरीद से पहले कॉन्ट्रैक्ट में पढ़ते हैं।

शॉर्ट टर्म किराये के लिए कौन सा परमिट चाहिए?

रात के हिसाब से किराये के लिए डिपार्टमेंट ऑफ़ इकॉनमी एंड टूरिज़्म का जारी किया हॉलिडे होम परमिट और बिल्डिंग मैनेजर की सहमति चाहिए। परमिट हर साल रिन्यू होता है। हम किसी घर को शॉर्ट टर्म के लायक़ मानने से पहले ये शर्तें जाँचते हैं।

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बात करते हैं

आइए खरीद से पहले नतीजे का हिसाब लगाएँ। कोई वादा नहीं, सिर्फ़ आँकड़े।

आप हमें अपने बजट और लक्ष्य के बारे में बताइए। हम दिखाएँगे कि लागतों के बाद वाकई क्या बचता है।

किराये का नतीजा निकालें खरीदारों के लिए अन्य रास्ते