Inwestycja · Dubaj

Inwestycja w nieruchomość w Dubaju

Dobieramy nieruchomość pod najem i liczymy wynik netto, nie tylko czynsz na papierze. Mówimy, co pomniejsza przychód, i prowadzimy zakup oraz zarządzanie, także zdalnie.

Policz wynik najmu Wszystkie ścieżki dla kupujących

Zakup pod najem w Dubaju zaczyna się od liczb, nie od nieruchomości. Brak podatku od dochodu z najmu dla osób fizycznych działa na Twoją korzyść, ale realny wynik zależy od lokalizacji, kosztów i tego, jak długo lokal stoi pusty. Pokazujemy to wprost, zanim cokolwiek kupisz.

W skrócie

Podatek od dochodu z najmu (osoby fizyczne): brak w Dubaju
Podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości: brak w Dubaju
Opłata transferowa DLD: 4% ceny, jednorazowo
Prowizja pośrednika przy zakupie: zwykle 2% ceny
Zarządzanie najmem długoterminowym: zwykle od 5 do 8% rocznego czynszu
Próg zakupu pod Złotą Wizę: od 2 mln AED
Opłata serwisowa: od kilku do kilkudziesięciu AED za stopę kwadratową rocznie
Pozwolenie na najem krótkoterminowy: wymagane, odnawiane co roku (DET)
Odsprzedaż off-plan przed odbiorem: za zgodą dewelopera (NOC)

Najpierw liczby, potem nieruchomość

Zakup pod najem zaczynamy od liczb, nie od nieruchomości. Czynsz brutto to kwota z ogłoszenia, a wynik netto to to, co naprawdę zostaje w Twojej kieszeni po kosztach.

Różnica między czynszem brutto a wynikiem netto bierze się z opłat i z czasu, przez który lokal stoi pusty. Dlatego nie zaczynamy od oferty, tylko od Twojego celu, horyzontu i pełnego budżetu, a nie samej ceny zakupu.

Taka kolejność chroni Cię przed zakupem, który dobrze wygląda w ogłoszeniu, ale słabo liczy się w praktyce. Zostaw nam budżet i cel, a policzymy realny wynik netto, zanim cokolwiek kupisz.

Co pomniejsza czynsz

Obiecana rentowność brutto to dopiero punkt wyjścia. Żeby zobaczyć realny wynik, trzeba od niej odjąć koszty zakupu i utrzymania oraz okresy bez najemcy.

Poniżej zestawienie pozycji, które najczęściej pomniejszają czynsz. Każdą z nich uwzględniamy w rachunku dla konkretnej nieruchomości.

Koszty zakupu i utrzymania nieruchomości pod najem w Dubaju.
Koszt	Kiedy	Rząd wielkości
Opłata transferowa DLD	jednorazowo przy zakupie	4% ceny
Prowizja pośrednika	jednorazowo	zwykle 2% ceny
Rejestracja i trustee	jednorazowo	stała, kilka tysięcy AED
Opłata serwisowa	co roku	za stopę kwadratową, zależna od budynku
Zarządzanie najmem	co roku	zwykle od 5 do 8% czynszu
Konserwacja i naprawy	wg potrzeb	zmienna
Okresy bez najemcy	wg popytu	utrata czynszu za ten czas

To zestawienie liczymy dla konkretnej nieruchomości, zanim ją zarekomendujemy. Dwa lokale o tym samym czynszu potrafią dać zupełnie inny wynik netto.

Podeślij nam nieruchomość, którą rozważasz, a przygotujemy dla niej taki rachunek co do dirhama.

Najem długoterminowy czy krótkoterminowy

Krótkoterminowy najem potrafi dać wyższy przychód, ale wymaga też znacznie więcej pracy. Długoterminowy jest spokojniejszy i bardziej przewidywalny.

To dwie różne strategie, a nie lepszy i gorszy wariant. Właściwy wybór zależy od lokalu i od tego, ile czasu chcesz poświęcać najmowi.

Długoterminowy. Umowa roczna, rejestracja w Ejari, jeden najemca, stabilny przychód i mniej obsługi. Mniejsza zmienność.
Krótkoterminowy. Wynajem na doby, wyższy przychód w szczycie sezonu, ale też sprzątanie, rotacja gości, licencja i wyższe koszty operacyjne.
Nie każdy budynek i nie każda dzielnica nadaje się pod krótki termin. Część wspólnot tego zabrania, dlatego sprawdzamy zasady przed zakupem.

Właściwą strategię dobieramy do konkretnego lokalu, dzielnicy i tego, ile czasu chcesz poświęcać najmowi. Opisz nam swoje plany, a wskażemy, czy lepszy będzie najem długi, czy krótki.

Co realnie podnosi, a co obniża wynik

Wynik z najmu zależy od kilku rzeczy, których nie widać w cenie ani w metrażu. Liczą się lokalizacja, opłata serwisowa, układ lokalu i jakość zarządzania.

Patrzymy na wszystkie te elementy, zanim uznamy zakup za sensowny. Gdy grają razem, lokal rzadziej stoi pusty i taniej się utrzymuje.

Lokalizacja i popyt najemców. Dzielnica, w której ludzie chcą mieszkać, skraca czas pustostanu.
Opłata serwisowa. Wysoka stawka potrafi zjeść znaczną część czynszu. To jeden z najczęściej pomijanych kosztów.
Układ łatwy do wynajęcia. Funkcjonalny lokal wynajmuje się szybciej i taniej w utrzymaniu.
Umeblowanie i standard. Podnoszą czynsz, ale też koszt wejścia i zużycie. Liczymy, czy się zwraca.
Jakość zarządzania. Dobry zarządca utrzymuje lokal wynajęty i w dobrym stanie, co chroni wartość.

Gdy te elementy grają razem, nieruchomość pracuje spokojniej i daje lepszy wynik netto. Oceńmy razem, jak pod tym względem wypada lokal, który rozważasz, zanim złożysz ofertę.

Zarządzanie, także gdy jesteś poza Dubajem

Najmem nie musisz zajmować się samodzielnie, zwłaszcza gdy mieszkasz za granicą. Przejmujemy całą obsługę najmu, od przygotowania lokalu po wypłatę czynszu.

Ty dostajesz raport i podejmujesz decyzje, my wykonujemy pracę na miejscu. Nieruchomość pracuje nawet wtedy, gdy Ciebie nie ma w Dubaju.

Przygotowanie lokalu, sesja zdjęciowa i wystawienie oferty.
Selekcja najemcy, umowa i rejestracja w Ejari.
Pobór czynszu, kontakt z wspólnotą, drobne naprawy i odnowienia.
Rozliczenie dla Ciebie i wypłata na konto, również zagraniczne.

Nie musisz być w Dubaju, żeby nieruchomość pracowała. Raportujemy stan i wynik, a decyzje zostają po Twojej stronie.

Daj znać, gdzie mieszkasz i czym jest Twój lokal, a wyjaśnimy, jak poprowadzimy najem na odległość w Twoim przypadku.

Najem, Złota Wiza i wartość w czasie

Przy zakupie pod najem warto patrzeć dalej niż na pierwszy rok. Zakup o wartości od 2 mln AED może dać prawo do 10-letniej Złotej Wizy, co bywa dodatkowym powodem decyzji.

Wartość nieruchomości w czasie zależy od rynku i lokalizacji. Nie obiecujemy wzrostu, ale dobieramy lokal tak, żeby bronił się zarówno w najmie, jak i przy późniejszej sprzedaży.

Dobry zakup pod najem zwykle pozostaje dobrym zakupem także przy odsprzedaży. Powiedz nam, co jest dla Ciebie ważniejsze, bieżący dochód czy wartość w czasie, a pod to dobierzemy nieruchomość.

Czego nie obiecujemy

O zyskach mówimy ostrożnie i uczciwie. Nie podajemy gwarantowanych stóp zwrotu ani liczb oderwanych od kosztów, bo takie obietnice zwykle się nie bronią.

Zamiast tego pokazujemy realne widełki oparte na rzeczywistych transakcjach i czynszach w danym budynku oraz pełny rachunek kosztów. Jeśli liczby się nie spinają, powiemy to wprost.

Uczciwa liczba na początku jest warta więcej niż obietnica, która nie wytrzyma próby czasu. Umów rozmowę, a pokażemy realne widełki oparte na transakcjach i czynszach w danym budynku.

Opłata serwisowa i opłaty wspólnoty

Oprócz kosztów zakupu nieruchomość ma koszty, które wracają co roku. Największym z nich jest opłata serwisowa, naliczana za stopę kwadratową powierzchni lokalu.

Stawka zależy od budynku i od tego, co obejmuje: ochronę, sprzątanie części wspólnych, basen, siłownię, windy i fundusz remontowy. Mieści się zwykle od kilku do kilkudziesięciu AED za stopę kwadratową rocznie, a w prestiżowych wieżach bywa wyższa.

Opłata serwisowa. Naliczana za stopę kwadratową, płatna co roku, zwykle w ratach. Pokrywa utrzymanie części wspólnych budynku.
Opłata wspólnoty. W dużych osiedlach dochodzi druga warstwa, za wspólną infrastrukturę całego założenia: drogi, zieleń, oświetlenie.
Mollak. Opłaty w budynkach o współwłasności przechodzą przez platformę Dubai Land Department, co porządkuje rozliczenia wspólnoty.
Indeks RERA. Land Department publikuje coroczny indeks stawek serwisowych dla budynków, do którego możesz porównać to, co płacisz.

Opłatę serwisową sprawdzamy dla konkretnego budynku, zanim go zarekomendujemy, bo przy tym samym czynszu potrafi przechylić rachunek. Podaj nam budynek, a sprawdzimy jego stawkę i zakres usług.

Rynek pierwotny czy wtórny z perspektywy posiadacza

Kupując pod najem, warto rozdzielić dwie rzeczy: kiedy lokal zacznie przynosić czynsz i jak łatwo będzie go później sprzedać. Rynek pierwotny i wtórny różnią się tu wyraźnie.

Nieruchomość z rynku wtórnego jest gotowa do najmu zaraz po przeniesieniu własności. Projekt off-plan przynosi czynsz dopiero po odbiorze, za to pozwala rozłożyć płatność na etapy budowy.

Gotowość do najmu. Lokal wtórny wynajmiesz od razu. Off-plan nie przynosi czynszu do czasu odbioru.
Plan płatności. Off-plan pozwala płacić w ratach powiązanych z postępem budowy. Na rynku wtórnym płacisz całość przy transakcji.
Płynność przed odbiorem. Sprzedaż jednostki off-plan przed oddaniem wymaga zgody dewelopera (NOC) i zwykle spłaty ustalonej części ceny.
Co widzisz. Na rynku wtórnym oglądasz realny lokal i znasz stawkę serwisową. Przy off-plan opierasz się na planach i historii dewelopera.

Który wariant lepiej pasuje, zależy od tego, czy zależy Ci na czynszu od pierwszego miesiąca, czy na rozłożeniu płatności w czasie. Powiedz nam, co jest ważniejsze, a dobierzemy rynek pod ten cel.

Wyjście z nieruchomości i jej płynność

Dobry zakup pod najem bierze pod uwagę także moment sprzedaży. Płynność, czyli to, jak szybko znajdziesz kupca po rozsądnej cenie, zależy od kilku rzeczy, na które masz wpływ już przy zakupie.

Liczy się dzielnica, w której ludzie chcą mieszkać, oraz stan i standard lokalu w dniu sprzedaży. Mieszkanie w utrzymanym budynku, w poszukiwanej lokalizacji, zmienia właściciela szybciej niż lokal w miejscu bez popytu.

Dzielnica i popyt. Lokalizacja z żywym rynkiem najmu i sprzedaży skraca czas szukania kupca.
Stan lokalu. Zadbana nieruchomość, bez zaległości w opłatach, jest prostsza do sprzedania.
Typ i układ. Lokale o popularnym metrażu i funkcjonalnym układzie mają szerszy krąg kupujących.
Formalności. Przy sprzedaży potrzebny jest NOC od dewelopera, a przy kredycie sprzedającego jego wcześniejsza spłata.

O wyjściu myślimy już przy zakupie, bo to ono decyduje, czy nieruchomość da się sprzedać wtedy, gdy zechcesz. Powiedz nam, jak długo planujesz trzymać lokal, a dobierzemy go tak, aby bronił się również przy odsprzedaży.

FAQ

Najczęstsze pytania.

Czy w Dubaju płaci się podatek od dochodu z najmu?

Osoby fizyczne nie płacą w Dubaju podatku od dochodu z najmu ani od zysku ze sprzedaży nieruchomości. To jeden z powodów zainteresowania tym rynkiem.

Jaki czynsz brutto daje nieruchomość w Dubaju?

Zależy od segmentu, dzielnicy i rodzaju najmu. Zamiast obiecywać jedną liczbę, liczymy realny wynik netto dla konkretnej nieruchomości, po odjęciu kosztów i pustostanu.

Lepszy najem długoterminowy czy krótkoterminowy?

Krótkoterminowy potrafi dać wyższy przychód, ale wymaga licencji, obsługi i akceptacji wspólnoty. Długoterminowy jest stabilniejszy i mniej pracochłonny. Dobieramy strategię do lokalu i Twojego zaangażowania.

Czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość pod wynajem?

Tak, w strefach freehold na pełną własność, bez wymogu rezydencji. Zajmujemy się też wynajmem i zarządzaniem po zakupie.

Czy zarządzicie najmem, jeśli mieszkam za granicą?

Tak. Prowadzimy najem i zarządzanie zdalnie: od przygotowania lokalu, przez najemcę i Ejari, po pobór czynszu i wypłatę na Twoje konto.

Czy zakup pod wynajem daje Złotą Wizę?

Zakup o wartości od 2 mln AED może uprawniać do 10-letniej Złotej Wizy. Prowadzimy zakup tak, aby spełnił wymogi programu.

Ile wynosi opłata serwisowa w Dubaju?

Nalicza się ją za stopę kwadratową powierzchni, co roku, a stawka zależy od budynku i zakresu usług. Mieści się zwykle od kilku do kilkudziesięciu AED za stopę kwadratową, a w prestiżowych wieżach bywa wyższa. Sprawdzamy ją dla konkretnego budynku przed zakupem.

Czy w dużym osiedlu płaci się dwie opłaty?

Bywają dwie warstwy: opłata serwisowa za Twój budynek oraz opłata wspólnoty za wspólną infrastrukturę całego osiedla. Obie przechodzą przez platformę Mollak nadzorowaną przez Land Department.

Czy mogę sprzedać nieruchomość off-plan przed odbiorem?

Zwykle tak, ale wymaga to zgody dewelopera w formie NOC i najczęściej spłaty ustalonej części ceny. Warunki zależą od projektu, dlatego czytamy je w umowie przed zakupem.

Jakie pozwolenie jest potrzebne do najmu krótkoterminowego?

Najem na doby wymaga pozwolenia na dom wakacyjny wydawanego przez Department of Economy and Tourism oraz zgody zarządcy budynku. Pozwolenie odnawia się co roku. Sprawdzamy te wymogi, zanim uznamy lokal za nadający się pod krótki termin.

Może Cię zainteresować

Porozmawiajmy

Policzmy wynik, zanim kupisz. Bez obietnic, z liczbami.

Powiesz nam o budżecie i celu. My pokażemy, co realnie zostaje po kosztach.

Policz wynik najmu Inne ścieżki dla kupujących